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中国住房产品进阶路线: 从“拿来主义”到“专利保护”

中国住房产品进阶路线:  从“拿来主义”到“专利保护”

本报记者 陆肖肖 北京报道

我国房地产的市场化始于1998年的房改,住房作为房企最重要的产品,在20年的时间里,也经历了诸多转变。

从“拿来主义”到“专利保护”,我国房地产企业经过了近20年的时间。

在房地产市场发展的初期,购房者刚刚从集体宿舍和筒子楼走向单元房,对住房的要求也以基本住房需求为主,对产品的品质并无更多要求。

随后,在房地产市场到了较为粗放的发展阶段,房企信奉价格为王,开发商们容易忽略对产品本身的关注。其间,国内房地产开发商普遍采用“拿来主义”,有从竞争对手的“拿来”,也有从国外的“拿来”。这一时期,也是房子风格百花齐放的时期,欧式、美式建筑,ArtDeco、托斯卡纳、地中海风格等产品相继出现。但此时房地产市场增速过快,房企无暇顾及产品的提升,产品的品质尚处在初级阶段。

随着经济的发展,人们生活水平的提高,购房者对房屋品质的需求也越来越高。产品品质、房屋面积、户型设计、社区环境、物管水平等均成为购房者的考虑要素。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,客户的需求不断变化和升级,以前只要有房子住就可以,如今随着改善需求客群增加,这些人对住宅的定义开始出现变化。

房企开发自身产品线

在市场的需求下,众多房企努力提升产品品质。多家企业在积累了大量开发经验后,探索出了适合自身发展的产品线,也构成了企业独特的气质。产品线的制定使得房企由单纯的技术标准转向提升品牌溢价与产品价值的营造,也进一步延伸出了更多细分领域。

据兰德咨询统计,截至2017年6月30日,全国有60多个恒大绿洲,30多个万科城,20多个华润橡树湾,20多个泰禾院子,20多座龙湖天街,更有100多个碧桂园。房企的产品成为市场发展的高增长利器。

房企产品线的开发已呈风起云涌之势。数据显示,TOP10房企平均每家有6.6个产品系列,几乎都做到了全产品系覆盖,在大力推行产品系列化、标准化的同时,也几乎都形成了不同的产品特色。百强房企中95%的企业都在推行产品线开发,每家企业平均有3.8个产品系列。房地产市场已进入以产品模式为先导、以高周转模式为主流的产品线开发阶段。

以金地为例,金地多年来一直坚持以中档物业为主,逐步扩展商业物业。主要的产品线有三条,分别是城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列,每条产品线上的产品都超过3种。金地的中端产品路线,获得了较为理想的销售回款速度,在很大程度上保证了项目的资本运作安全,企业近年来也一直在稳步发展。

华润置地则较为擅长复制精品进行扩张,目前主要有三条产品线,以翡翠城为代表的花园洋房为主导的近郊中低密度产品系列;以凤凰城、上海滩花园为代表的高层精装修房为主导的市区高密度产品系列;以深圳华润中心、北京华润大厦为代表的都市综合体产品系列。华润的产品链条上最强势的是都市综合体项目,是华润置地在各处扩张的主要力量,以万象城为主力品牌的综合性商业地产项目已在全国多个大城市落地。

为什么企业纷纷进行了自身产品线的开发?有业内人士分析,特色且成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争力,有利于品牌宣传和公司的稳定发展。将成熟的产品线复刻到新市场,有利于提高企业的效率和节约成本,也有利于保证产品的品质。

新中式风格回归

多年前,房地产市场盛行欧美风格,美式、法式、英式、意式、托斯卡纳、地中海等风格的产品大行其道,几乎垄断了高端产品,小区也较多采用了摩卡园、威尼斯庄园、莱茵东郡、格林小镇、花香维也纳等颇具欧美风的案名。

但是近年来,中式产品重新回归人们的视线,影壁、松树、对联、水雾、院墙、青瓦等极具中国风的装饰重回各大售楼处和样板区,尤其是高端产品,越来越多的企业开始打造中式风格的豪宅。

中式高品质建筑越来越受追捧,龙湖的颐和原著、景粼原著,中赫的万柳书院,泰禾的北京院子以及懋源地产的红玺台,众多新中式的项目在北京市场走俏,引领了新中式住宅的热潮。

世茂集团去年也发布了旗下高端中式别墅产品线“国风系”,该系列的四个产品主张是因地制宜、重塑风华,以及东韵西技、现代雅居,六大价值体系为新著、融通、新生、营制、造境、人和,无一不体现中国传统文化意境。